bydlet.cz - Nájem chaty nebo chalupy? Již podle nového občanského zákoníku!

26.10.2015 20:48


 
Rubrika: Ceny nemovitostí  
 

 
Jiřina Kavková (Bydlet.cz), 26.10.2015




 


 





  Za chvíli vypukne zimní chalupářsko-chatařská sezóna v plné síle, a
protože zájem Čechů o poklidný pobyt mimo město neutuchá ani v těchto
měsících, přinášíme pár tipů a rad, jak si pronajmout chatu či chalupu a
nikomu přitom nenaletět.
     

Hned na úvod je
třeba zmínit, že nájem se obecně začal řídit novou právní úpravou, a to
dnem účinnosti nového občanského zákoníku. Nezáleží tedy na tom, kdy ke
vzniku nájmu došlo, zda před 1. 1. 2014 nebo až po tomto datu. Jak už to
tak v právu bývá, i v tomto případě však existují výjimky, které je
potřeba mít na paměti. A to například v situaci, kdy jste jako
pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní smlouvu, která ovšem
nebyla podchycena písemně. Jestliže v této situaci namítnete vůči svému
nájemci neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a smlouva je díky
absenci písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto námitku
vznesli na nájem či pronájem fakticky uzavřený po 1. lednu 2014, už s ní
neuspějete. 

 

Písemná forma je povinná

 

I podle nového občanského zákoníku však platí, že nájemní smlouva k nemovitosti musí být ze zákona
uzavřena v písemné formě. Jestliže jí však v rozporu se zákonem
uzavřete pouze ústně, není to již důvodem k zneplatnění smlouvy. "Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem však nikomu nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou." Říká
advokátka Bohdana Hejduková spolupracující s portálem
pravnigramotnost.cz a dodává, že smlouvou se obě strany chrání před
případnými problémy, spory a nedorozuměním. Přeci jen je důležité
smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy i mnohamilionový majetek. "Pokud je byt nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy obvykle k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu jako jsou letní byty, chaty, chalupy a zařízení sloužící k ubytování
studentů na stážích a podobně, pak se pro tento účel použije obecná
právní úprava o nájmu dle Nového občanského zákoníku bez zvláštních
ustanoveních o nájmu bytu."
Upozorňuje Hejduková. 

 

Co do smlouvy? 

 


V nájemní smlouvě by mělo být vždy uvedeno přesné označení nájemce a
pronajímatele, tzn. uvést zde jméno, příjmení, datum narození, trvalé
bydliště nebo korespondenční adresu. Je vhodné si nájemce i
pronajímatele předem prověřit. Ze strany nájemce se jedná o zjištění,
jestli je pronajímatel opravdu majitelem nemovitosti a má právo s ní také nakládat. Měl by se potenciálnímu nájemci tedy prokázat výpisem z katastru nemovitostí. "Může se například ukázat, že smlouvu uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není nebo je jen spoluvlastníkem nemovitosti, z čehož obvykle plynou další právní problémy." Upozorňuje Hejduková. 

 

Souhlas spoluvlastníků

 

V praxi může nastat případ, kdy jeden spoluvlastník pronajme nemovitost,
a to bez ohledu na nesouhlas ostatních. Pokud se tak stalo, mohou se
ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva bude neplatná. "Z
tohoto důvodu doporučuji, aby si nájemce vyžádal souhlas všech ostatních
spoluvlastníků, nebo komunikoval s takzvaným zmocněncem, který může
všechny dotčené osoby zastupovat na základě plných mocí k takovémuto
jednání."
Doporučuje Bohdana Hejduková. 

 

Nájemné, sankce a náhrady škody

 

V každé nájemní smlouvě by neměl chybět údaj stanovující výši nájemného za danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou částku, jejíž výše je určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany z nějakého důvodu nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu a nájemce mu nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že pronajímateli náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou nemovitost obvyklá. "Vždy
je však lepší si tuto částku domluvit předem a zanést její částku do
smlouvy, předejdete tak celé řadě nepříjemných situací! V každém případě
je potřeba nezapomenout také na rozúčtování služeb, které musíte mít
rozpočítány před jejich poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu
elektriky, plynu a dalších poplatků, jako jsou například náklady na
popelnice a podobně."
Uvádí Hejduková. Doplnit byste navíc měli i
různé sankce a náhradu škody za zničený nebo poškozený majetek. Smlouva
je tu od toho, aby chránila vás a váš majetek, využijte proto této
skutečnosti a nemějte v ruce jen bezcenný cár papíru. 

 

Chalupa změnila majitele, co teď?

 

Stává se, že nemovitost
změní majitele, ať už díky dědictví, prodeji nebo ji některý z majitelů
či spolumajitelů přenechá svým dětem, vnukům a podobně. Nový občanský zákoník
v takovém případě stanoví, že změnou vlastnictví se nájem neruší, práva
a povinnosti jen přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však
již nejsou závazná ujednání uzavřená mezi původním nájemcem a
pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany dobré vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že se změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit dopředu. Zákon
navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce, tak
pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně vlastníka
dozvěděl. 

 

Zákon ovšem chrání i nového majitele nemovitosti,
a to v případě, že neměl o nájmu tušení. V takovém případě má nový
vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se
dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je jejím nájemcem. "V tomto případě se bude nejspíš nájemce cítit poškozen. Zákon
pro tyto případy stanoví, že pak může vymáhat škodu po původním
pronajímateli, jelikož nájemcova práva vůči původnímu pronajímateli i
nadále trvají."
Konstatuje Hejduková. 

 

Výpověď z nájmu

 


Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze tehdy, jsou-li
uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba. Okamžité zrušení
nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností jedné nebo druhé
strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou výzvu
k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět
nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i
tehdy, pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel. 

 

Zdroj: www.pravnigramotnost.cz  

Více zde: www.bydlet.cz/388935-najem-chaty-nebo-chalupy-jiz-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku/