chatar-chalupar.cz - Nájem chat a chalup

20.10.2015 11:59

20. 10. 2015 ' Autor: katerina.prochazkova ' Rubrika: Právo

 

Chalupářsko-chatařská sezóna už je nějaký ten měsíc v
plném proudu a zájem Čechů o poklidný pobyt mimo město neutuchá. Kdo si
nekoupil vlastní chalupu, shání se po pronájmu, aby si spolu s rodinou a
dětmi užil relaxace v přírodě. Málokoho ale napadne pečlivě zkoumat
nájemní smlouvu a zjišťovat, zda je v souladu s novým občanským
zákoníkem. Na co byste si případně měli dát pozor?

Nájem
se obecně začal řídit novou právní úpravou, a to dnem účinnosti nového
občanského zákoníku. Nezáleží tedy na tom, kdy ke vzniku nájmu došlo,
zda před 1. 1. 2014, nebo až po tomto datu. Jak už to v právu bývá, i v
tomto případě však existují výjimky,
které je potřeba mít na paměti. A to například v situaci, kdy jste jako
pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní smlouvu, která nebyla
podchycena písemně. Jestliže v této situaci namítnete vůči svému nájemci
neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a smlouva je díky absenci
písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto námitku vznesli na
nájem či pronájem fakticky uzavřený až po 1. lednu 2014, už s ní
neuspějete.

Písemná forma je povinná

I podle nového občanského zákoníku však platí, že nájemní smlouva k
nemovitosti musí být ze zákona uzavřena v písemné formě. Jestliže ji ale
v rozporu se zákonem uzavřete pouze ústně, není to již důvodem k
zneplatnění smlouvy.

"Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem nikomu
nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou," říká
advokátka Bohdana Hejduková a dodává, že smlouvou se obě strany chrání
před případnými problémy, spory a nedorozuměním. Přece jen je důležité
smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy i mnohamilionový majetek.

"Pokud je byt nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy
obvykle k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu, jako jsou letní
byty, chaty, chalupy a zařízení sloužící k ubytování studentů na stážích
a podobně, pak se pro tento účel použije obecná právní úprava o nájmu
dle nového občanského zákoníku bez zvláštních ustanovení o nájmu bytu,"
upozorňuje Hejduková.

Co do smlouvy?

V nájemní smlouvě by mělo být vždy uvedeno přesné označení nájemce a
pronajímatele, tzn. jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště
nebo korespondenční adresa. Je vhodné si nájemce i pronajímatele předem prověřit.
Ze strany nájemce se jedná o zjištění, jestli je pronajímatel opravdu
majitelem nemovitosti a má právo s ní také nakládat. Měl by se
potenciálnímu nájemci prokázat výpisem z katastru nemovitostí. "Může se
například ukázat, že smlouvu uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není
nebo je jen spoluvlastníkem nemovitosti, z čehož obvykle plynou další
právní problémy," upozorňuje advokátka Bohdana Hejduková.

Souhlas spoluvlastníků

V praxi může nastat případ, kdy jeden spoluvlastník pronajme
nemovitost bez ohledu na nesouhlas ostatních. Pokud se tak stalo, mohou
se ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva bude neplatná. Z
tohoto důvodu se doporučuje, aby si nájemce vyžádal souhlas všech
ostatních spoluvlastníků nebo komunikoval s takzvaným zmocněncem, který
může všechny dotčené osoby zastupovat na základě plných mocí k
takovémuto jednání.

Nájemné, sankce a náhrady škody

V nájemní smlouvě by neměl chybět údaj stanovující výši nájemného za
danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou částku, jejíž výše je
určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany z nějakého důvodu
nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu a nájemce mu
nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že pronajímateli
náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou nemovitost
obvyklá.

"Vždy je lepší si tuto částku domluvit předem a sumu zanést do
smlouvy, předejdete tak celé řadě nepříjemností. Rovněž je potřeba
nezapomenout také na rozúčtování služeb, které musíte mít rozpočítány
před jejich poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu elektriky, plynu a
dalších poplatků, jako jsou například náklady
na popelnice a podobně," uvádí Hejduková. Doplnit byste navíc měli i
různé sankce a náhradu škody za zničený nebo poškozený majetek.

Chalupa změnila majitele, co teď?

Stává se, že nemovitost změní majitele, ať už díky dědictví, prodeji,
nebo ji některý z majitelů či spolumajitelů přenechá svým dětem, vnukům
a podobně. Nový občanský zákoník v takovém případě stanoví, že změnou
vlastnictví se nájem neruší, práva a povinnosti jen přecházejí na nového
vlastníka. Pro pronajímatele však již nejsou závazná ujednání uzavřená
mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona,
pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany
dobré vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že
se změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit
dopředu. Zákon navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce,
tak pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně
vlastníka dozvěděl.

Zákon ovšem chrání i nového majitele nemovitosti, a to v případě, že neměl o nájmu tušení. Tehdy má nový vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nemovitost je pronajata a kdo je jejím nájemcem.

"Cítí-li se nájemce poškozen, zákon pro tyto případy stanoví, že pak
může vymáhat škodu po původním pronajímateli, jelikož nájemcova práva
vůči původnímu pronajímateli i nadále trvají," konstatuje advokátka
Hejduková.

Výpověď z nájmu

Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze tehdy, jsou-li
uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba. Okamžité zrušení
nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností z jedné nebo
druhé strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou
výzvu k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět
nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i
tehdy, pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel.

www.pravnigramotnost.cz

text: Mgr. Kateřina Procházková
kresba: Jiří Novák


zdroj: www.chatar-chalupar.cz/najem-chat-a-chalup/