e-newspeak.eu - Nájem chat a chalup podle nového občanského zákoníku

03.11.2015 09:47

Lyžařská sezóna se kvapem blíží a s ní stále oblíbenější
pronajímání chat a chalup v horských oblastech, které skýtají oproti
hotelům komfort svobodného rozhodování o čase a plné soukromí. Přijde
tedy vhod pár tipů a rad, jak (si) pronajmout chatu či chalupu a nikomu přitom nenaletět a navíc postupovat v souladu se zákonem.

Na úvod je třeba připomenout, že nájem se obecně začal řídit novou
právní úpravou, a to dnem účinnosti nového občanského zákoníku. Nezáleží
tedy na tom, kdy ke vzniku nájmu došlo, zda před 1. 1. 2014 nebo až po
tomto datu. Jak už to tak v právu bývá, i v tomto případě však existují
výjimky, které je potřeba mít na paměti. A to například v situaci, kdy
jste jako pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní smlouvu, která
ovšem nebyla podchycena písemně. Jestliže v této situaci namítnete vůči
svému nájemci neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a smlouva je
díky absenci písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto
námitku vznesli na nájem či pronájem fakticky uzavřený po 1. lednu 2014,
už s ní neuspějete.

Písemná forma je povinná

I podle nového občanského zákoníku však platí, že nájemní smlouva
k nemovitosti musí být ze zákona uzavřena v písemné formě. Jestliže jí
však v rozporu se zákonem uzavřete pouze ústně, není to již důvodem k
zneplatnění smlouvy. "Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem však nikomu nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou," radí
advokátka Bohdana Hejduková spolupracující s portálem
pravnigramotnost.cz a dodává, že smlouvou se obě strany chrání před
případnými problémy, spory a nedorozuměním. Přeci jen je důležité
smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy i mnohamilionový majetek. "Pokud
je byt nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy obvykle
k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu jako jsou letní byty, chaty,
chalupy a zařízení sloužící k ubytování studentů na stážích a podobně,
pak se pro tento účel použije obecná právní úprava o nájmu dle Nového
občanského zákoníku bez zvláštních ustanoveních o nájmu bytu,"
upozorňuje advokátka.

Co do smlouvy?

V nájemní smlouvě by mělo být vždy uvedeno přesné označení nájemce a
pronajímatele, tzn. uvést zde jméno, příjmení, datum narození, trvalé
bydliště nebo korespondenční adresu. Je vhodné si nájemce i
pronajímatele předem prověřit. Ze strany nájemce se jedná o zjištění,
jestli je pronajímatel opravdu majitelem nemovitosti a má právo s ní
také nakládat. Měl by se potenciálnímu nájemci tedy prokázat výpisem
z katastru nemovitostí. "Může se například ukázat, že smlouvu
uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není nebo je jen spoluvlastníkem
nemovitosti, z čehož obvykle plynou další právní problémy,"
dál radí Bohdana Hejduková.

Souhlas spoluvlastníků

V praxi může nastat případ, kdy jeden spoluvlastník pronajme
nemovitost, a to bez ohledu na nesouhlas ostatních. Pokud se tak stalo,
mohou se ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva bude neplatná.
"Z tohoto důvodu doporučuji, aby si nájemce vyžádal souhlas všech
ostatních spoluvlastníků, nebo komunikoval s takzvaným zmocněncem, který
může všechny dotčené osoby zastupovat na základě plných mocí
k takovémuto jednání,"
doporučuje ještě Bohdana Hejduková.

Nájemné, sankce a náhrady škody

V každé nájemní smlouvě by neměl chybět údaj stanovující výši
nájemného za danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou částku, jejíž
výše je určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany z nějakého
důvodu nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu a
nájemce mu nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že
pronajímateli náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou
nemovitost obvyklá. "Vždy je však lepší si tuto částku domluvit
předem a zanést její částku do smlouvy, předejdete tak celé řadě
nepříjemných situací! V každém případě je potřeba nezapomenout také na
rozúčtování služeb, které musíte mít rozpočítány před jejich
poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu elektriky, plynu a dalších
poplatků, jako jsou například náklady na popelnice a podobně,"

uvádí Hejduková. Doplnit byste navíc měli i různé sankce a náhradu škody
za zničený nebo poškozený majetek. Smlouva je tu od toho, aby chránila
vás a váš majetek, využijte proto této skutečnosti a nemějte v ruce jen
bezcenný cár papíru.

Chalupa změnila majitele, co teď?

Stává se, že nemovitost změní majitele, ať už díky dědictví, prodeji
nebo ji některý z majitelů či spolumajitelů přenechá svým dětem, vnukům a
podobně. Nový občanský zákoník v takovém případě stanoví, že změnou
vlastnictví se nájem neruší, práva a povinnosti jen přecházejí na nového
vlastníka. Pro pronajímatele však již nejsou závazná ujednání uzavřená
mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona,
pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany
dobré vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že
se změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit
dopředu. Zákon navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce,
tak pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně
vlastníka dozvěděl.

Zákon ovšem chrání i nového majitele nemovitosti, a to v případě, že
neměl o nájmu tušení. V takovém případě má nový vlastník právo vypovědět
nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata
a kdo je jejím nájemcem. "V tomto případě se bude nejspíš nájemce
cítit poškozen. Zákon pro tyto případy stanoví, že pak může vymáhat
škodu po původním pronajímateli, jelikož nájemcova práva vůči původnímu
pronajímateli i nadále trvají,"
konstatuje advokátka Hejduková.

Výpověď z nájmu

Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze tehdy, jsou-li
uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba. Okamžité zrušení
nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností jedné nebo druhé
strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou výzvu
k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět
nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i
tehdy, pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel.

Zdroj: pravnigramotnost.cz

více zde: www.e-newspeak.eu/najem-chat-a-chalup-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku/