Nájem chat a chalup dle nového občanského zákoníku

07.07.2015 09:45

Chalupářsko-chatařská
sezóna už je nějaký ten měsíc v plném proudu a zájem Čechů o poklidný
pobyt mimo město ani po letech od největšího chalupářského boomu neutuchá. Kdo
si nekoupil svoji vlastní chalupu, shání se nejpozději před letní či zimní
sezónou po nějakém tom pronájmu, aby si spolu s rodinou a dětmi užil
relaxace u rybníka, na horách nebo jen v malebné přírodě daleko od lidí.
Za takové situace možná málokoho napadne pečlivě zkoumat nájemní smlouvu a zjišťovat
si, zda je v souladu s Novým občanským zákoníkem. A na co byste si
případě měli dát pozor?

Hned na úvod je třeba zmínit, že nájem se obecně
začal řídit novou právní úpravou , a to dnem účinnosti nového občanského
zákoníku. Nezáleží tedy na tom, kdy ke vzniku nájmu došlo, zda před 1. 1. 2014
nebo až po tomto datu. Jak už to tak v právu bývá, i v tomto případě však
existují výjimky, které je potřeba mít na paměti. A to například
v situaci, kdy jste jako pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní
smlouvu, která ovšem nebyla podchycena písemně. Jestliže v této situaci
namítnete vůči svému nájemci neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a
smlouva je díky absenci písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto
námitku vznesli na nájem či pronájem fakticky uzavřený po 1. lednu 2014, už
s ní neuspějete.

Písemná
forma je povinná

I podle nového občanského zákoníku však
platí, že nájemní smlouva k nemovitosti musí být ze zákona uzavřena
v písemné formě. Jestliže jí však v rozporu se zákonem uzavřete pouze
ústně, není to již důvodem k zneplatnění smlouvy. "Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem však nikomu
nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou."
Říká advokátka
Bohdana Hejduková spolupracující s portálem pravnigramotnost.cz a dodává,
že smlouvou se obě strany chrání před případnými problémy, spory a
nedorozuměním. Přeci jen je důležité smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy
i mnohamilionový majetek. "Pokud je byt
nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy obvykle
k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu jako jsou letní byty, chaty,
chalupy a zařízení sloužící k ubytování studentů na stážích a podobně, pak
se pro tento účel použije obecná právní úprava o nájmu dle Nového občanského
zákoníku bez zvláštních ustanoveních o nájmu bytu."
Upozorňuje Hejduková.




Co
do smlouvy?

V nájemní smlouvě by mělo být vždy
uvedeno přesné označení nájemce a pronajímatele, tzn. uvést zde jméno,
příjmení, datum narození, trvalé bydliště nebo korespondenční adresu. Je vhodné
si nájemce i pronajímatele předem prověřit. Ze strany nájemce se jedná o
zjištění, jestli je pronajímatel opravdu majitelem nemovitosti a má právo
s ní také nakládat. Měl by se potenciálnímu nájemci tedy prokázat výpisem
z katastru nemovitostí. "Může se
například ukázat, že smlouvu uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není nebo je
jen spoluvlastníkem nemovitosti, z čehož obvykle plynou další právní
problémy."
Upozorňuje Hejduková.

Souhlas
spoluvlastníků

V praxi může nastat případ, kdy jeden
spoluvlastník pronajme nemovitost, a to bez ohledu na nesouhlas ostatních.
Pokud se tak stalo, mohou se ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva
bude neplatná. "Z tohoto důvodu
doporučuji, aby si nájemce vyžádal souhlas všech ostatních spoluvlastníků, nebo
komunikoval s takzvaným zmocněncem, který může všechny dotčené osoby
zastupovat na základě plných mocí k takovémuto jednání."
Doporučuje
Bohdana Hejduková.

Nájemné,
sankce a náhrady škody

V každé nájemní smlouvě by neměl chybět
údaj stanovující výši nájemného za danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou
částku, jejíž výše je určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany
z nějakého důvodu nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu
a nájemce mu nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že
pronajímateli náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou
nemovitost obvyklá. "Vždy je však lepší
si tuto částku domluvit předem a zanést její částku do smlouvy, předejdete tak
celé řadě nepříjemných situací! V každém případě je potřeba nezapomenout
také na rozúčtování služeb, které musíte mít rozpočítány před jejich
poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu elektriky, plynu a dalších poplatků,
jako jsou například náklady na popelnice a podobně."
Uvádí Hejduková. Doplnit
byste navíc měli i různé sankce a náhradu škody za zničený nebo poškozený
majetek. Smlouva je tu od toho, aby chránila vás a váš majetek, využijte proto této
skutečnosti a nemějte v ruce jen bezcenný cár papíru.

Chalupa
změnila majitele, co teď?

Stává se, že nemovitost změní majitele, ať už
díky dědictví, prodeji nebo ji některý z majitelů či spolumajitelů
přenechá svým dětem, vnukům a podobně. Nový občanský zákoník v takovém
případě stanoví, že změnou vlastnictví se nájem neruší, práva a povinnosti jen
přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nejsou závazná
ujednání uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec
zákona, pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany dobré
vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že se
změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit dopředu.
Zákon navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce, tak
pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně vlastníka dozvěděl.

Zákon ovšem chrání i nového majitele
nemovitosti, a to v případě, že neměl o nájmu tušení. V takovém
případě má nový vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co
se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je jejím nájemcem. "V tomto případě se bude nejspíš nájemce cítit poškozen. Zákon pro tyto
případy stanoví, že pak může vymáhat škodu po původním pronajímateli, jelikož
nájemcova práva vůči původnímu pronajímateli i nadále trvají."
Konstatuje
Hejduková.

Výpověď
z nájmu

Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět
pouze tehdy, jsou-li uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba.
Okamžité zrušení nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností jedné
nebo druhé strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou
výzvu k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět
nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i tehdy,
pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel.


Zdroj: www.pravnigramotnost.cz