Sousedé vás mohou připravit o veškerý majetek

12.02.2013 16:26

autor: Světlana Rysková
Vlastníci bytů si často musí půjčit na opravy a ručit svým majetkem.

Víte jakou cenu má bytový dům s pěti nadzemními podlažími, jedním podzemním podlažím garážových státní, 30 bytovými jednotkami a celkovou plochou 220 metrů čtverečních? Přibližně 47 milionů korun. Hádali jste špatně? Tak to nejste sami. Ani účastníci nedávného Stavebního fóra věnovaného současným problémům společenství vlastníků, se většinou netrefili. Padaly cifry od 20 do 80 miliónů korun, ale ke skutečné částce konkrétně prezentovaného domu se nikdo příliš nepřiblížil. Podobně to dopadlo, když měli odhadnout, na kolik by přišly opravy a rekonstrukce, například zateplení fasády (2,6 milionu korun bez DPH), výměna oken (1,8 milionu korun bez DPH) nebo nový výtah (přibližně 850 tisíc korun bez DPH).

Ze statistických údajů citovaných na tomto fóru vyplynulo, že v roce 2011 bylo v České republice přibližně 1,8 milionu bytových domů a z toho 98,3 % už v rukách soukromých (družstevních) vlastníků. Ti všichni se musejí o svůj majetek postarat sami, a proto by asi měli mít představu, na kolik je to přijde. A netýká se to zdaleka jen staršího bytového fondu.

Na co vlastně šetřit?

Začátek problémů s financováním údržby a oprav bytových domů, postavených v posledních letech, začíná zpravidla nevinně. Developer prodává jednotlivé byty. Jakmile prodá druhý byt, automaticky ze zákona vzniká společenství vlastníků. (Pozor od 1. 1 2014 vešel v platnost NOZ a situace je zcela jiná - SVJ vzniká registrací na příslušném rejstříku a musí se o to přičinit sami vlastníci jednotek - blíže rádi zodpovíme Váš dotaz zde) V něm má developer po nějakou dobu, než rozprodá většinu bytů, největší podíl, a tedy i možnost rozhodovat o všem podstatném. Proto také zpravidla zásadním způsobem ovlivní počáteční kroky fungování společenství vlastníků. Nezřídka je sám také realizuje, protože ostatních vlastníků je málo, neznají se a mají plné ruce se zabydlováním, takže se péči o společný majetek příliš nevěnují.

Developer tedy mimo jiné rozhodne zpravidla i o tom, kolik se bude platit do fondu oprav. V jeho vlastním zájmu je, aby tato částka byla do nejnižší. Musí totiž sám přispívat z plochy všech dosud neprodaných bytů a má pochopitelně zájem co nejvíce stlačit tyto své „vícenáklady“, které mu vznikají za dobu prodeje. Když jsou všechny byty prodané, společenství vlastníků většinou v prvních letech fond oprav neřeší, protože se potýká s jinými problémy, například s hledáním dobrého správce či vyřizováním reklamací.

A hlavně většinou jeho členové nemají vůbec představu, na co by se mělo vlastně šetřit, když je dům nový. Odvádějí tedy dál do fondu oprav pár korun, zpravidla to bývá 4 až 5 Kč měsíčně za metr čtvereční. V některých společenstvích dokonce dochází ke kuriózním situacím, kdy se vlastníci rozhodnou přispívání po třech či čtyřech letech pozastavit, nebo se dokonce shodnou v tom, že je zbytečné nechat peníze zahálet v bance a bude lepší si fond oprav rozdělit.

Virtuální rezervy

Jenže rok se s rokem sejde a finanční nároky jsou tu. Je třeba vyměnit měřiče tepla, začne zatékat do některých balkonů, porouchá se výtah. A to už pár tisíc nespraví. Například povinná výměna kalorimetrů přijde na 150 tisíc korun, oprava výtahu spolkne 150 tisíc, rozpočet na novou izolaci některých balkonů stavební firma spočítá na 200 tisíc.

Ale aby toho nebylo málo, společenství vlastníků při rozhodování o tom, jaké opravě dát přednost, je postaveno správcem před tvrdou realitu, že ve fondu oprav by sice mělo být teoreticky 300 či 400 tisíc, ale ve skutečnosti je tam asi polovina. Jak k tomu mohlo dojít? Jednoduše. Fond opora byl za uplynulé roky systematicky devastován neplatiči.

Ve většině společenství vlastníků to chodí tak, že zálohové platby za energie a služby i příspěvky do fondu oprav se platí na jeden účet. Většinou to vlastníkům doporučí správce s argumentem, že se ušetří poplatky za vedení více účtů. Správce pak z jednoho účtu proplácí faktury za vodu, teplo, elektřinu, odvoz odpadu, ale i za správu domu, ostrahu, drobné opravy a tak dále.

Aktuální přehled o tom, kolik má vlastně společenství na opravy a rekonstrukce, není snadné získat. Pokud navíc někteří z vlastníků neodvádějí zálohy, nebo neplatí příspěvek do fondu oprav, tak se náklady z tohoto účtu čerpají i za ně, dokud na něm něco je. Dluhy, i pokud jsou někým řádně vymáhány a vymoženy, což může i v případě podání žaloby k soudu trvat 2 až 3 roky, zatím tiše z fondu oprav ukrajují.

Představte si situaci, že se porouchá výtah a přepokládaná oprava přesahuje částku, která je ve fondu oprav aktuálně k dispozici. Vlastníci bytů ve vyšších podlažích jistě vyvinou na ostatní nemalý nátlak, aby se výtah přesto rychle opravil. A kde na to vzít?

Není přece nic jednoduššího, než si půjčit v bance. A když má společenství šikovného správce, jistě se zařízením půjčky pomůže. Jen málo vlastníků si ve chvíli, kdy zvedají ruku pro podpis úvěrové smlouvy, uvědomí všechny souvislosti tohoto kroku. Nejen, že je oprava na úvěr přijde draho, ale jak upozornili právníci na výše zmíněné akci Stavebního fóra, za tento závazek budou ručit všichni celým svým majetkem, nejen svým bytem. V domě, kde někteří z nich už zdevastovali fond oprav, jde o velmi riskantní závazek. Možná už s tím máte i vy své zkušenosti.

zdroj: finexpert.e15.cz/sousede-vas-mohou-pripravit-o-veskery-majetek