Společní zástupci v SVJ

15.10.2015 10:52

Občanský zákoník nařizuje pro případy, kdy má jednotka několik
spolumajitelů, ať už je ve spoluvlastnictví, nebo ve společném jmění manželů,
aby si spolumajitelé zvolili společného zástupce. Ten má vykonávat jejich práva
vůči SVJ (§ 1185 odst. 2). V čem je logika tohoto opatření? Jen obtížně
lze po SVJ požadovat, aby komunikovalo s každým spolumajitelem jednotky.
Jistě si lze dobře představit komplikace, kdyby SVJ mělo povinnost jednat např.
s třemi spoluvlastníky téhož bytu nebo provozovny. Přestavme si jen, jak
by to mohlo dopadnout, pokud by se na zasedání shromáždění, kde se má
rozhodnout např. o výši záloh za služby a rozúčtování jejich cen, dostavili
všichni tři a každý z nich prosazoval něco jiného. Nebo kdyby kterýkoli
z nich mohl napadnout platnost přijatého usnesení. Občanský zákoník
založil společenství vlastníků právo, aby vůči němu byla vůle několika
spolumajitelů jednotky projevována, resp. zprostředkována, jednou určenou
osobou. Jde o důsledek pravidla, že se spoluvlastníci považují vzhledem k jednotce
za jedinou osobu a nakládají s jednotkou jako jediná osoba (§ 1116).

Zákon v § 1185 vyžaduje, aby spoluvlastníci nebo manželé
společného zástupce zmocnili. Zmocněncem může být jeden z nich, anebo kdokoli
jiný. Zmocnění předpokládá dohodu všech spolumajitelů jednotky se zmocněncem.
Pro SVJ, se kterým má zmocněnec jednat, je významný důkaz, že ke zmocnění došlo
a že osoba označená za zmocněnce skutečně zastupuje všechny spolumajitele
jednotky. K takovému důkazu slouží plná moc. V některých komentářích
se připouští, že písemné vyhotovení plné moci většinou není nutné. Jistěže,
pokud manželé např. společně navštíví předsedu SVJ a ústně mu sdělí, že
pověřili manželčina otce, aby nahlédl do účetních knih a smluv uzavřených
společenstvím a že ten se u něho druhý den odpoledne zastaví, je zmocnění
platné. Pokud si to ale předseda nedá písemně potvrdit, bude se muset spoléhat,
že zmocnitelé svá slova později nepopřou a že nebude popřípadě osočován ze
zpřístupnění interních dokladů společenství neoprávněné osobě. Navíc je nutné
vzít na vědomí, že občanský zákoník nemá na mysli povolání zmocněnce
k jednorázovému zastoupení, jak tomu bylo v právě uvedeném příkladu,
ale trvalejší zastupování. Jasně to plyne z nedokonavého tvaru slovesa.
Podle § 1185 odst. 2 o.z. má zástupce vůči SVJ vykonávat práva spoluvlastníků jednotky, a pro takové opakované
konání je písemná forma plné moci nutná (§ 441 odst. 2 o.z.). Existence
takového dokladu přináší kromě toho všem zúčastněným větší míru jistoty a
právního bezpečí.

Pokud společenství vlastníků z neznalosti nebo
z jiného důvodu nebude vyžadovat, aby si spolumajitelé jednotky zástupce
zmocnili, vystavuje se nepříjemnostem. Nedostatek sice nemusí vést
v každém případě k rozhodnutí o neplatnosti usnesení přijatého na
shromáždění. Pro neplatnost těchto usnesení platí obdobně pravidla o
neplatnosti usnesení členské schůze spolku (§ 1221), konkrétně § 258 až 261.
Díky tomu je platná úprava méně tvrdá, než byla úprava předchozí. Umožňuje brát
při rozhodování o neplatnosti v úvahu závažnost porušení zákona,
spravedlivý zájem společenství nebo dobrou víru třetích osob. Nicméně už
konflikty vyvolaný namítáním neplatnosti a následné soudní řízení jsou samy o
sobě nepříjemné pro vztahy v SVJ. Stravují čas a energii, vyvolávají emoce
a vyžadují finanční náklady.


Zpracoval pro www.pravnigramotnost.cz
exkluzivně


Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš