SVJ podle nového občanského zákoníku: Jaké povinnosti čekají vlastníky jednotek? (11. díl)

09.12.2013 21:23
Rekodifikace soukromého práva přinese od 1. ledna 2014 řadu změn mimo jiné v úpravě bytového spoluvlastnictví, jehož součástí je nejenom nová úprava společenství vlastníků jednotek, ale i zvláštních práv a povinností vlastníků jednotek. Na vybrané novinky se podívejme.

Výčet zvláštních práv a povinností spjatých s vlastnictvím jednotky je obsažen v třetí části nového občanského zákoníku (NOZ), o které NOZ stanoví, že je možno se od ní odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Tento zvláštní výčet práv a povinností obsažený v paragrafech 1175 až 1184 se přitom vztahuje na všechny vlastníky jednotek bez ohledu na to, zda se jedná o dům, ve kterém již vniklo společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo o dům, kde SVJ nevzniklo (ani vzniknout nemusí) či kde SVJ dosud nevzniklo. „Zvláštní“ proto, že kromě uvedeného výčtu se na vlastníky jednotek budou vztahovat i „obecná“ práva a povinnosti příslušející každému vlastníkovi věci, přičemž v domech se SVJ rovněž práva a povinnosti vyplývající z členství vlastníků v SVJ, které je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky.

Notifikační povinnost

Vlastníci jednotek budou mít od ledna příštího roku několik oznamovacích povinností. Každý vlastník bude jednak povinen informovat společenství vlastníků jednotek (SVJ), že se stal vlastníkem jednotky. Kromě toho bude povinen oznámit ve stejné lhůtě svou adresu a nahlásit počet osob, které budou mít v jeho bytě domácnost. O každé změně oznámených údajů budou vlastníci povinni informovat do 30 dnů ode dne, kdy se o dané změně dozvěděli nebo dozvědět mohli. V případě změny počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a budou v něm bydlet po souhrnnou dobu tří měsíců v jednom kalendářním roce, tak však budu muset učinit bez zbytečného odkladu. To bude platit i tehdy, pokud přenechají byt k užívání jiné osobě, přičemž v takovém případě budou povinni oznámit i jméno a adresu dané osoby.

Tuto oznamovací povinnost uvítají především ta SVJ, která rozúčtovávají některé ceny služeb (např. elektřinu za provoz výtahu či osvětlení společných částí, úklid domu, odvoz odpadků) na jednotky nikoli dle podílů vlastníků na společných částech, ale právě dle počtu osob užívajících jednotku. Jedná se přitom o celou řadu SVJ, které vychází z úvahy, že například náklady na společnou elektřinu v domě se úměrně odvíjejí od počtu osob užívajících jednotku. Je pravděpodobnější, že vlastník bytu o mnoha metrech čtverečních, který užívá jednotku sám, použije méně často výtah v domě a méně často si rozsvítí ve společných prostorách domu než čtyřčlenná rodina užívající menší jednotku.

Uvedená oznamovací povinnost bude vznikat vlastníkům ve všech společenstvích bez rozdílu, přičemž SVJ budou mít reciproční povinnost tyto údaje shromažďovat, a to bez ohledu na konkrétní způsob rozúčtování cen služeb na jednotky v daném SVJ. Tuto povinnost tak přivítají patrně i v domech, ve kterých se nájemci střídají jak na běžícím pásu a kdy výkon práv ostatních vlastníků není bez znalosti identity uživatelů sousedních jednotek mnohdy jednoduchý. NOZ v tomto ohledu vychází vlastníkům vstříc. Ukládá totiž SVJ povinnost sdělit na požádání vlastníkovi jednotky jméno i adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

Příspěvková povinnost

NOZ pochopitelně pamatuje i na základní povinnost vlastníků jednotek přispívat na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku. Zatímco vlastník svobodně spravuje svou jednotku, a tedy i na vlastní náklad udržuje a opravuje svůj byt nebo nebytový prostor, náklady spojené se správou domu a pozemku hradí vlastníci poměrně. NOZ dělí tyto náklady na dva základní druhy a dle vymezených druhu pak stanovuje pravidla jejich rozúčtování mezi vlastníky. NOZ na jedné straně rozlišuje příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a na straně druhé příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti.

U první skupiny NOZ stanoví, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. NOZ tak v případě této skupiny umožňuje, aby rozúčtování těchto nákladů mezi vlastníky jednotek určovala pravidla schválená ve stanovách SVJ dle vlastního klíče. Za situace, že některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, by pravidla měla zohledňovat výši příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

U druhé skupin NOZ žádnou odchylnou úpravu ve stanovách SVJ nepřipouští, když striktně stanoví, že příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Odchylné ujednání přitom nebude možné, jak plyne z výše uvedeného důvodu. Je nutno konstatovat, že rozvržení nákladů na vlastní správní činnosti rovným dílem na každou bytovou jednotku reflektuje v řadě případů již současná praxe. Ta vychází z logiky, že tyto náklady s velikostí užívané plochy nesouvisí. NOZ tak nepříjemně zaskočí vlastníky menších jednotek v těch SVJ, která dnes rozúčtovávají náklady na vlastní správní činnost dle velikosti jednotky, neboť výše příspěvků takových vlastníků se od příštího roku může i několikanásobně zvýšit.

Zdroj: www.patria.cz/pravo/2512757/svj-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-jake-povinnosti-cekaji-vlastniky-jednotek-11-dil.html