Ve svém bytě jsem svým pánem, ale tím to nekončí

25.06.2013 15:53

Vlastníci bytů spolu musejí vycházet, musejí se dohodnout na základních věcech ohledně správy celého domu a pozemku. Nový občanský zákoník proto věnuje velkou pozornost tomu, jak to chodí v domě, který je rozdělen na byty ve vlastnictví různých osob.

Už jsem v tomto seriálu psal, že žádné spoluvlastnictví není bezproblémové (Podílové spoluvlastnictví je od ďábla) a o bytovém spoluvlastnictví to platí obzvláště.

Co se děje za dveřmi mého bytu, se mě týká

Neplatí, že to, co se děje za dveřmi mého bytu, se mne netýká. Naopak, každý, kdo si pořídí byt, by si měl hned na začátku uvědomit, že za dveřmi existuje svět, který jeho právní postavení silně ovlivňuje. Doma je sice svým pánem (vlastník bytu má právo svůj byt svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat), leč tím to nekončí. 

Rozhodne-li se však člověk pro koupi bytu, měl by vědět, že si nekupuje pouze byt jako prostorově oddělenou část domu, ale také podíl na společných částech nemovité věci, ve které se byt nachází. To vše, právem vzájemně spojené a neoddělitelné, vytváří nemovitou věc, kterou občanský zákoník nazývá jednotkou.

Vlastník jednotky má práva a povinnosti nejen k bytu, ale též ke společným částem domu a pozemku. Proto musí finančně přispívat na jejich správu, a to ve výši odpovídající jeho podílu na těchto společných částech. Podíl se nově určuje především podle hodnoty bytu při zohlednění jeho mimořádných vlastností (rozhoduje jeho velikost, umístění, prostor, který má vlastník k dispozici apod.); třeba stejně velké byty v prvním a pátém patře v domě bez výtahu mají jistě jinou hodnotu (o tom, jaké budou tyto podíly, rozhoduje ten, kdo dům na jednotky rozděluje).

Nejsou-li podíly určeny takto, uplatní se podpůrné určení podle poměru podlahových ploch.

Vlastník jednotky má též povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí. To platí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát; je proto třeba rozlišit ta pravidla, která působí silou zákona (u nich se vždy předpokládá jejich znalost), a ta, o nichž rozhodli spoluvlastníci.

Vlastník jednotky musí zajistit dodržování těchto pravidel osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu, jejich porušení těmito osobami jde totiž k jeho tíži (rozbije-li výtah strýček, který přechodně bydlí u svého synovce, stíhá povinnost nahradit vzniklou škodu i tohoto synovce, který je vlastníkem bytu).

Sousede, koupil jsem tu byt!

Tomu, kdo získá do vlastnictví jednotku (třeba koupí, nebo dědictvím), ukládá zákoník několik oznamovacích povinností. Ostatním vlastníkům musí sdělit, že jednotku nabyl, informovat je o své adrese, na které se s ním mohou spojit, a oznámit jim počet osob, které budou vést v bytě domácnost.

Tuto oznamovací povinnost musí splnit nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. Stejně tak je povinen informovat i o změnách v předaných údajích. Některé informace jsou významné třeba proto, aby mezi sebou mohli spoluvlastníci komunikovat, jiné pro rozúčtování plateb za služby (závisí-li na počtu osob užívajících byt).

Za správu domu a pozemku (tedy těch společných částí) je odpovědné společenství vlastníků; pokud nevzniklo, pak správce.

Společenství vlastníků je právnickou osobou, která dle dosavadní právní úpravy vznikala přímo ze zákona při splnění určitých předpokladů – v domě muselo být alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví různých vlastníků. Nový občanský zákoník mění proces ustavení společenství vlastníků na tradiční dvojfázový registrační způsob: stanoví, že jej zakládají vlastníci jednotek schválením stanov, přičemž ke vzniku dochází až dnem zápisu do veřejného rejstříku. SVJ již nevznikají ze zákona!

V případě malých domů s menším počtem jednotek je na vůli vlastníků, zda společenství založí, je-li však v domě alespoň pět jednotek, z nichž minimálně tři mají různého vlastníka, pak jim zákoník ukládá povinnost společenství založit.

Právní úprava přitom vlastníky motivuje, aby tuto zákonnou povinnost splnili, neboť než tak učiní, nelze do katastru nemovitostí zapsat vklad vlastnického práva k další převedené jednotce. To je celkem tvrdá sankce za nerespektování zákona.

Účelem společenství vlastníků je zajistit správu domu a pozemku.

To je shodné s dosavadní právní úpravou. Společenství se stará třeba o dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, o pojištění domu, anebo jedná ve věcech nájmu společných částí domu. Nově se společenství výslovně zakazuje podnikat, ať již přímo či nepřímo (nesmí se ani stát společníkem nebo členem podnikatele).

Tím se řeší nejasnosti současné praxe, neboť existují určitá společenství, kterým bylo vydáno živnostenské oprávnění. To je však v rozporu se smyslem této právnické osoby.