www.novinky.cz - Finanční poradna: Družstevní versus osobní vlastnictví. Které je výhodnější?

18.04.2014 20:11

Pokud jste se rozhodli pořídit si vlastní byt, budete si muset vybrat, zad si pořídíte byt do osobního vlastnictví či jednu z výše uvedených variant. Obě mají své výhody i nevýhody a je jen na vás, která vám bude více vyhovovat. Takže: družstevní, nebo osobní?

Obecně panující pravidlo, že na koupi družstevního bytu vám banka nedá hypotéku, platí jen zčásti. Družstevním bytem totiž obvykle nemůžete ručit, protože ani po nákupu nebude patřit vám, ale družstvu – vy získáváte pouze družstevní podíl.

Řešení tohoto „zádrhelu“ však není nijak složité, můžete ručit jakoukoliv jinou nemovitostí v osobním vlastnictví a v odpovídající hodnotě, například bytem, pozemkem či domem svých rodičů nebo v podstatě nemovitostí, jejíž majitel k tomu dá souhlas. Dotyčný či dotyčná by si pouze měli uvědomit, že se svou nemovitostí nebudou moci volně nakládat až do doby, kdy hypotéku splatíte (případně dáte do zástavy ještě jinou nemovitost).

Ručení není nemožné
Existují i výjimky, při kterých bytem v družstevním vlastnictví ručit jde, například pokud je bytový dům, ve kterém jsou minimálně tři byty, rozdělen prohlášením vlastníka na samostatné bytové jednotky a družstvo souhlasí s podpisem zástavní smlouvy.

Také v případě, že bude družstevní byt do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví, nepotřebujete žádnou náhradní nemovitost coby zástavu, ale můžete využít předhypoteční úvěr. Ten slouží k financování nemovitosti, na kterou není dočasně možné vložit zástavní právo. Poté, co je byt převeden do osobního vlastnictví, uhradíte jistinu jednorázově klasickým hypotečním úvěrem.

Osobní vlastnictví je dražší
Byt v osobním vlastnictví je v tomto ohledu skutečně o něco jednodušší volbou (můžete ručit přímo jím), ale jeho nevýhodou bývá vyšší cena. Kromě kupní ceny totiž hradíte i daň z převodu nemovitosti ve výši čtyř procent z nabývací hodnoty (tou může být od ledna 2014 buďto kupní cena, nebo tzv. směrná hodnota, kterou stanoví finanční úřad; platí se z té vyšší částky).

Respektive daň i podle nového občanského zákoníku stále platí prodávající – ačkoliv tuto možnost má nově i kupující - který ji však obvykle připočte k výši kupní ceny. U družstevního bytu můžete očekávat jediný poplatek, a sice za převod. Ten se většinou pohybuje v řádech několika tisíc, některá družstva ho ale neúčtují vůbec.

Kde se informovat?
V případě družstevního bytu stačí zajít na družstvo, které by vám mělo podat veškeré informace – především jestli je osoba, která na vás chce převést svůj podíl, skutečně družstevníkem, a také jestli vůči družstvu nemá dluhy na nájmu. V případě, že by je měla a do převodu členských práv je neuhradila, museli byste je zaplatit vy.

O bytu v osobním vlastnictví získáte veškeré informace z výpisu z katastru nemovitostí. Velkou výhodou bytu v osobním vlastnictví je, že s ním můžete volně nakládat. Chcete ho pronajmout? Není problém. Rekonstruovat? Klidně. U družstevního bytu už takovou svobodu mít nemusíte. Nezapomínejte, že byt není váš, ale družstva, proto k výše zmíněným úkonům potřebujete jeho souhlas.

Volte správně
Jaká varianta je tedy pro vás vhodnější? Pokud kupujete například startovací byt, o kterém dopředu víte, že ho budete výhledově prodávat, a máte dostatečnou hotovost, případně možnost ručit jinou nemovitostí, jděte do družstevního bytu. Vyjde vás levněji, převod je jednodušší, a když víte, že je to pouze dočasné, nebude vaše nutkání byt zcela vlastnit tak silné.

Pouze se dopředu připravte na to, že se družstevní byty obecně prodávají delší dobu než byty v osobním vlastnictví. Platí to však obecně, pokud ho nabídnete za rozumnou cenu, můžete ho klidně prodat i během pár týdnů.

Naopak jestli chcete koupit byt pro svou rodinu, ve kterém se už plánujete usadit, sháníte byt, který chcete dále pronajímat, nebo nemáte hotovost ani žádnou jinou nemovitost, kterou byste mohli ručit, je pro vás vhodnější byt v osobním vlastnictví.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček z portálu Sfinance.cz.

Chceme s manželkou koupit družstevní byt, který by se měl v průběhu dvou let převádět do osobního vlastnictví. Jsou zde nějaké potenciální komplikace převodu?

Ještě před koupí se ujistěte, že družstvo nemá žádné dluhy a že nebudete muset splácet anuitu (ta se může pohybovat v desítkách i stovkách tisíc). Případně že ji můžete uhradit jednorázově. Pokud zde nejsou žádné nesplacené závazky, hlasuje se o převodu bytů obvykle na členské schůzi družstva. Někdy se může stát, že vedení družstva není převodu příliš nakloněno a dělá „problémy“, například se snaží ostatní členy přesvědčit, aby s převodem nesouhlasili. Zajděte si tedy nejprve na družstvo a zeptejte se, co přesně mají v plánu. Často se také stává, že část obyvatel domu své byty převede do osobního vlastnictví a část zůstane v družstvu, přičemž ale o všech důležitých krocích musejí rozhodovat společně. Například pokud chce bytový dům získat další úvěr na rekonstrukci, musejí vlastníci bytů souhlasit s tím, že i jejich byty budou zastaveny ve prospěch banky. Když s tím třeba jen dva členové společenství bytových jednotek souhlasit nebudou, banka domu úvěr neposkytne.